fecha	12/05/2008
"Alquilar para comprar después"
Alquilar ahora para comprar dentro de unos años está consolidánsose como una forma de capear la crisis para compradores y promotoras en el mercado libre. La falta de financiación hace que el arrendamiento sea una solución a corto y medio plazo, hasta que los bancos se animen a financiar más operaciones inmobiliarias. De momento, la vida sigue para la parte compradora; y a la parte vendedora le urge aligerar la losa de hipotecaria, aunque sea con un alquiler de por medio. El alquiler con opción de compra en el mercado libre triunfó en el último Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA 08) y, desde entonces, más promotoras se han apuntado a la iniciativa. Las grandes colas de jóvenes y familias en los expositores que anunciaban en grandes carteles este tipo de producto certificaron su éxito. No obstante esta es una fórmula que ha tenido éxito en la promoción de vivienda pública en la Comunidad de Madrid destinada a los jóvenes. Alejandro Campoy, director del Área de Suelo y División de Inversiones de Aguirre Newman, confirma la tendencia del mercado residencial. «Algunas promotoras han optado por este tipo de alquiler debido a sus pocas ventas. La opción de alquiler no es una vía muy rentable, pero sí les da margen para obtener ingresos». Eso sí, el objetivo final, dice, «es la venta y no el patrimonio». El mercado se reactiva y los compradores se dan un respiro hasta que logren adquirir una casa. «Es una estrategia de diversificación de ingresos, pero no una panacea para todo el "stock" acumulado», indica José Manuel Fernández Bermejo, consultor de Investigación de Mercado del Grupo i. Hoy, la comercialización de una promoción puede alargarse por encima de los 30 meses, según datos de la consultora. Solución para el comprador «La fórmula es específica del producto llave en mano, cosa que no ha habido en los últimos años. Para el comprador joven, sin ahorros y con una capacidad de endeudamiento limitada es la solución ideal: estrena piso y proyecta comprarlo en unos años; la renta que paga se computará como entrada. Pero para las promotoras no es la fórmula idónea desde el punto de vista financiero porque la venta depende del arrendatario, aunque es una manera de pasar el bache», explica Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores. No hay que olvidar, dice Gregorio Izquierdo, director de Estudios del Instituto de Estudios Económicos (IEE) que «la actividad de arrendamientos también necesita de una múltiple capacidad para hacer frente a los diversos riesgos como impagos, desahucios, vacantes y desperfectos que, mal gestionados, pueden incidir seriamente sobre la rentabilidad». Y también hay que tener muy en cuenta el piso que se alquila. Los de tres y cuatro habitaciones, más caros son más difíciles de arrendar, según los expertos consultados, por lo que hay que hacer un estudio de la demanda. Ya hay empresas que se están planteando construir sólo para alquilar, dada la situación, según Antonio Portillo, Académico de Vivienda del Instituto de Práctica Empresarial. Es quizá la mejor alternativa para los compradores que no tienen ahorros ni capacidad de conseguir hoy una hipoteca. «Si vemos --explica Campoy--los precios de las viviendas, la subida de el coste financiero y el porcentaje de endeudamiento que supone comprar una vivienda sobre la economía familiar, alquilar se convierte en una opción interesante. No obstante, no podemos obviar nuestra cultura: «No eres nadie hasta que no eres propietario de tu casa»». El 85 por ciento los 24 millones de viviendas que hay en España están en manos de propietarios. Sobre los clientes potenciales del alquiler con opción a compra, según Laura Argenté, directora comercial de Habitat Inmobiliaria, la empresa que más apostó por el alquiler con opción de compra en el SIMA, «son personas que quieren comprar un inmueble a corto y medio plazo», que no pueden posponer la adquisición «como, por ejemplo, nuevas parejas, separados y solteros. También hay muchos interesados porque van a vender su actual vivienda en un plazo de 9-18 meses». Otro nuevo perfil de clientes el de las familias que «pudiendo comprar ahora, ante las expectativas de contención o bajada reales de precios, contemplan temporalmente el alquiler», indica Izquierdo. ¿Podrán comprarlos luego? Es una incógnita, según los especialistas consultados. «Lo que piensa el que alquila en estas condiciones es que mal le tienen que ir las cosas para no poder comprar en unos años. Además, también influyen factores psicológicos de apego o arraigo a la vivienda que uno habita», indica Corral, de Foro Consultores. Sin embargo, mucho tendrán que cambiar las cosas para poder comprar un inmueble partiendo de cero, incluso con los descuentos de entre el 10 y el 20 por ciento que ya se empiezan a aplicar. Alejandro Campoy lo explica detalladamente: «Lo lógico sería que la capacidad de compra de las familias fuese superior en unos años. Pero uno de los grandes problemas de la vivienda es el ahorro necesario y no la cuota mensual. Para comprar una vivienda de 300.000 euros, una familia tiene que haber ahorrado aproximadamente 100.000 euros (el 20 por ciento del coste de la vivienda para la hipoteca y el 10 por ciento de gastos). Este problema persistirá cuando el arrendatario quiera comprar». Otra pregunta que se hace el sector al respecto del alquiler es si las promotoras sólo cubren gastos con el alquiler con opción a compra o hay de rentabilidad en la operación. A juicio de Gregorio Ordóñez, del IEE, «existe una pérdida fiscal de partida y costes hundidos que pueden ser de mayor cuantía que los ingresos de alquileres de dos a tres años». Pero interesa mucho que alguien habite el edificio de cara a los futuros compradores y a los bancos, que se pague el IBI y la comunidad de propietarios, aunque la vivienda pase a ser un bien usado pasados dos años si el inquilino no ejercita su opción de compra. En resumen, la fórmula cuadra porque no hay muchas más opciones, ya que en las promotoras el negocio es la venta, no la generación de patrimonio. La rentabilidad del mercado residencial en España es demasiado baja --en torno a un 3 por ciento--, según los especialistas consultados, y depende de la futura revalorización del activo. Pero, ¿es realmente rentable construir sólo para alquilar en España? «Desde luego que sí --explica Campoy--, pero un producto muy concreto. No es lo mismo construir en el centro de Madrid un producto de lujo, en el cual el precio de alquiler no es lo más importante, y por ello la rentabilidad es muy superior (hay promociones en el barrio de Salamanca en las que se pagan 8.000 euros al mes por 100 metros cuadrados), que la vivienda en alquiler que se estamos viendo en los últimos meses donde la cuota de alquiler ha de ser muy inferior a la de una posible cuota de hipoteca». Y si se incentiva el alquiler protegido, insiste Antonio Portillo, del IPE, «el Estado deberá invertir entre ocho y diez veces más que en una vivienda de VPO para la venta». A juicio de los expertos, ésta sería la solución para el alquiler en España y por ende, del acceso a la vivienda de jóvenes y familias con problemas.
fuente	ABC Inmobiliario
url	http://www.abc.es/inmobiliario/noticia.asp?id=2604&num=20080510&sec=32